Zwangsversteigerung

In der Zwangsversteigerung geht es um Grundstücke (unbebaut oder bebaut mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern), Gewerbegrundstücke, Eigentumswohnungen oder Teileigentumsrechte (Garagen, Einstellplätze, Ladengeschäfte o.ä.). Sie werden im Rahmen einer Zwangsvollstreckung (z.B. im Auftrag z.B. einer Bank, wenn der Grundstückseigentümer die Raten für seinen Kredit nicht gezahlt hat) versteigert oder z.B. zur Auflösung einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft, gemeinschaftliches Eigentum von mehreren Personen) verwertet.

Die Versteigerung findet statt in einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt. Bei dem jeweiligen Amtsgericht können wichtige Unterlagen, z.B. das Verkehrswertgutachten, eingesehen werden. Außerdem kann man erfahren, welcher Gläubiger das Verfahren betreibt, um durch den Gläubiger evtl. weitere Informationen zu erhalten. Das Gericht kann keine Innenbesichtigung ermöglichen; eine Innenbesichtigung kann vielmehr nur der Schuldner (Eigentümer), in manchen Fällen allerdings auch der Gläubiger, ermöglichen. Da bei einer Versteigerung Gewährleistungsansprüche jeglicher Art ausgeschlossen sind, kann es sehr wichtig sein, sich neben den bei Gericht zur Einsicht ausliegenden Grundstücksnachweisungen (Gutachten pp.) weitere Informationen, z.B. durch den Gläubiger, zu beschaffen.

Vor dem Termin sollten Informationen über die Kündigungsrechte gegenüber einem evtl. Mieter sowie die Räumungsmöglichkeiten gegenüber dem Schuldner recherchiert werden. Ob und ggfs. welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, stellt das Gericht im Versteigerungstermin fest. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen hieraus auf denjenigen über, der das Objekt ersteigert.

Auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten müssen Sicherheiten in Höhe von 10% des Verkehrswertes hinterlegt werden, unabhängig von der Höhe des Gebotes. Nach dem Aufruf und Feststellung der Sache (also um welches Objekt es geht) stellt der Rechtspfleger, der die Sitzung leitet, fest, welche Verfahrensbeteiligten erschienen sind. Danach folgt die Bekanntgabe der erforderlichen Grundstücksnachweisungen und die Feststellung der Versteigerungsbedingungen und des Geringsten Gebots (evtl. bestehenbleibende Rechte sowie das geringste Bargebot).

Sodann folgt die eigentliche Versteigerung mit der Mindestbietzeit von einer halben Stunde, in der Gebote abgegeben werden können.
Nach dem Schluß der Versteigerung wird mit den Beteiligten über die Erteilung des Zuschlags verhandelt. Ggfs. wird hiernach unmittelbar die Entscheidung über den Zuschlag durch Beschluss des Amtsgerichts verkündet. Das Gericht kann jedoch auch zur Entscheidung über den Zuschlag einen gesonderten Termin anberaumen. Das Gericht darf den Zuschlag nicht erteilen, wenn in einem Verfahren, in dem die so genannten „5/10 und 7/10-Grenzen“ zu beachten sind, das Meistgebot (einschließlich des Wertes der bestehen bleibenden Rechte) nicht mindestens 5/10 (also die Hälfte) des Verkehrswertes erreicht. Erreicht das Meistgebot 5/10, aber nicht 7/10, muß das Gericht ebenfalls den Zuschlag versagen, wenn das ein Berechtigter beantragt. Sind diese Grenzen nicht mehr zu beachten, kann der Zuschlag auch unter 5/10 des Verkehrswertes erteilt werden.

Ob in einem konkreten Versteigerungstermin die Grenzen zu beachten sind, wird im Termin bekanntgegeben. Daneben hat der Gläubiger durch verfahrensgestaltende Erklärungen die Möglichkeit, auf das Verfahren und die Erteilung des Zuschlags Einfluss zu nehmen (z.B. durch Verfahrenseinstellungen oder Rücknahme des Versteigerungsantrags).

Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses durch das Gericht wird der Ersteher Eigentümer. Von diesem Zeitpunkt an gehen die Rechte und Pflichten des Eigentümers auf den Ersteher über.

Neben dem Meistgebot mit Zinsen muß der Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags, die Grunderwerbssteuer sowie später die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer zahlen.