Ertragswert

Das Ertragswertverfahren ist die meist verbreitete Methode zur Ermittlung des Unternehmenswertes. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert eines Unternehmens hauptsächlich in den zu erwartenden Ertragsüberschüssen, also durch sein Potenzial, in Zukunft Gewinne zu erzeugen, bestimmt wird. Das Verfahren berücksichtigt die Anlagealternativen des Kaufinteressenten, der mit seinem Kapital (K) entweder das Unternehmen erwerben kann oder sein Geld am Kapitalmarkt anlegt. Die zugrundeliegende Fragestellung lautet:

Wie hoch darf der Unternehmenswert sein, damit der erwirtschaftete Gewinn oder Cash-Flow eine angemessene Verzinsung (Z) auf das eingesetzte Kapital, den Kaufpreis, darstellt? Bei dem reinen Ertragswertverfahren entspricht der Wert des Unternehmens dem Barwert aller zukünftigen Einnahmen-Überschüsse. Der Ertragswert wird somit bestimmt durch den erwarteten Unternehmenserfolg in den folgenden Jahren und durch einen Kapitalisierungszinsfuß, mit dem die zukünftigen Überschüsse auf den Zeitpunkt des Verkaufs abgezinst werden. Bei 10.000 Euro freiem Cash Flow würde bei einer angenommenen 6%igen Verzinsung der Ertragswert bei 166.667 Euro liegen.

Bei der Ertragswertermittlung einer Immobilie, die im wesentlichen durch einen nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag (Vermietung oder Verpachtung) erreicht, wird der Reinertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) kapitalisiert; unter Berücksichtigung der Abnutzung und der Restlebensdauer des Gebäudes berechnet sich dann der Ertragswert.

Vergleiche dazu auch Discounted Cash Flow.


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