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Mietentwicklung

Ist die Miethöhe richtig?

Die Höhe der für eine vermietete Immobilie zu veranschlagende Miete hat wesentliche Auswirkungen auf die Renatbilität der Immobilieninvestition. Was Wunder, dass der Miethöhe als wiederkehrender Erlösposition für den Vermieter und wiederkehrende Aufwandsposition für den Mieter ein hohes Maß an Aufmerksamkeit zukommt.

Ist die Miete zu hoch?
Können bei einem neuen Mietvertrag die alten Konditionen realisiert werden oder ist die Anschlussmiete für den neuen Mieter höher oder niedriger?
Wie kann im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöht werden?
Sind §§ 558 und 559 [125 KB] anwendbar?

Das alles sind Fragen, die zum großen Teil auf der Basis von Mietspiegeln oder zugehörigen Tabellen beantwortet werden können.Wenngleich die darin enthaltenen Angaben keinen eineindeutigen Charakter haben, stellen sie doch gewisse Anhaltspunkte dar, in welcher Größenordnung Änderungen in der Miethöhe unter Umständen zu erwarten sind.

Mietspiegel und Miethöhe

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbänden, Immobilienmaklern usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietzinses herangezogen werden können. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind z.B.:

  • Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet
  • Lage des Hauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)
  • Baujahr des Hauses
  • Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.)

Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und sich somit auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Es handelt sich um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem man die anzubietende Wohnung vermutlich vermieten kann.

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird, von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) und der Gemeinde anerkannt wird (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.


Downloads

 
Mietspiegel Stadt Zwickau, Format: PDF [329 KB]
§§ 558 und 559, Format: DOC [125.5 KB]
Mietspiegel Stadt Leipzig , Format: PDF [2046.1 KB]
Mietspiegel der Stadt Chemnitz, Format: PDF [1417.2 KB]
Mietspiegeltabelle Stadt Freiberg, Format: PDF [103 KB]
Mietspiegeltabelle Stadt Dresden, Format: PDF [15.5 KB]




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