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Glossarbuchstabe W

WACC Weighted Average Capital Costs

ist die Abkürzung für "weighted average capital costs". Die "durchschnittliche gewichtete Kapitalkosten" sind der Durchschnitt aus dem Zinssatz auf das in der Bilanzstruktur ausgewiesene Fremdkapital und der Verzinsung des Eigenkapitals. Der WACC-Ansatz geht von einer konstanten Kapitalstruktur des Unternehmens aus. Damit wären alle zukünftigen Investitionen mit dieser Kapitalstruktur zu finanzieren. Ändert sich der Verschuldungsgrad, dann ändern sich die gewichteten Zinsen und es kommt zu Abweichungen. Abhilfe schafft ein für jede Periode separat berechneter WACC.

Werkvertrag

Beim Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) schuldet der Unternehmer dem Besteller die Herstellung eines Werkes, und damit die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges körperlicher oder nichtkörperlicher Art. Der Besteller schuldet dem Unternehmer als Gegenleistung den Werklohn. Typische Werkverträge haben Bauarbeiten, Reparaturarbeiten, handwerkliche Tätigkeiten, Transportleistungen, die Anfertigung von Gutachten und Plänen zum Gegenstand. Abzugrenzen ist der Werkvertrag insbesondere vom Werklieferungs-, Dienst- und Kaufvertrag. Wesentliche Inhalte eines Werkvertrags sind u.a.:

>>Fertigstellungstermin
>>Kosten (Werklohn)
>>Gewährleistungsansprüche
>>Haftungsvereinbarungen
>>Modalitäten einer Vertragskündigung
>>Zahlungsvereinbarungen
>>eventuell Urheber- oder Nutzungsrecht
>>Vertragsstrafen
>>Datenschutz

Wertsicherungsklausel

Wertsicherungsklauseln werden in Deutschland in vielen privatrechtlichen Verträgen verwendet. Sie ermöglichen die vertragliche Anpassung langfristig vereinbarter Zahlungen an die Preisentwicklung und damit eine Absicherung gegen inflationsbedingte Kaufkraftverluste. Wertsicherungsklauseln stellen üblicherweise auf einen von der amtlichen Statistik berechneten Preisindex ab. Bisher konnten die Vertragspartner auf insgesamt zehn verschiedene Preisindizes für die Bundesrepublik Deutschland
zurückgreifen. Die Anpassung der Zahlungen richteten sich dann nach der Entwicklung der jeweiligen Preisindizes, die monatlich veröffentlicht wurden. Für die bisherigen Reihen wurden jedoch ab 2003 keine aktuellen Zahlen mehr veröffentlicht. Seither muss auf einen anderen Verbraucherpreisindex Bezug genommen werden.
Für die Berechnung von Zahlungsanpassungen bietet sich der "Verbraucherpreisindex für Deutschland" (bisher: "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland") an. Dieser Index misst repräsentativ die Entwicklung der Verbraucherpreise aller privaten Haushalte in Deutschland. Der Übergang auf den "Verbraucherpreisindex für Deutschland" hat bei Anwendung von Wertsicherungsklauseln nur sehr geringe Auswirkungen, weil die Verläufe der verschiedenen Preisindizes nahezu identisch sind. Für bestehende Verträge empfiehlt sich grundsätzlich, Änderungsverträge abzuschließen, in denen die Bezugnahme auf den neuen "Verbraucherpreisindex für Deutschland ausdrücklich vereinbart wird. Darüber hinaus können Unternehmen, denen diese Vorgehensweise zu aufwendig erscheint oder deren Vertragspartner sich nicht auf einen solchen Änderungsvertrag einlassen wollen, ihrem Vertragspartner eine schriftliche Mitteilung machen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Es zählt grundsätzlich die Fläche aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören: Küchen, Bäder und WC's, Flure, Speisekammer, alle Wohnräume. Nicht mitgerechnet werden vor allem Zubehör- und Wirtschaftsräume, wie Keller, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Garagen, Abstellräume, Vorratsräume, die außerhalb der Wohnung liegen.
Die Grundfläche von Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehören ebenfalls zur Wohnfläche. Allerdings regelt § 4 der Wohnflächenverordnung, dass unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume nur zur Hälfte und Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet werden.
Bei schrägen Wänden werden Raumbereiche mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Meter voll, mit einer Höhe von 1-2 Meter zur Hälfte, mit einer Höhe von weniger als einem Meter überhaupt nicht angerechnet. Die Wohnflächenverordnung steht zum Download zur Verfügung. [32 KB]

Wohngebäudeversicherung

siehe dazu insbesonder auch VGB 88 und Gleitender Neuwert.

Wohnungseigentumsgesetz

Wohnungseigentumsgesetz (Langtitel: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) in der Fassung vom 15.3.1951, zuletzt geändert durch Kostenrechtsmodernisierungsgesetz vom 5.5.2004 regelt die Begründung von Wohn- und Teileigentum und befasst sich darüber hinaus mit der Problematik des Dauerwohnrechtes. Der vollständige Gesetzestext [61 KB] steht als Download im PDF-Format zur Verfügung.

 

 

 

Glossarbuchstabe Y

 

YUPPIE

Yuppie ( young urban professional people), zu deutsch: junge, urbane und beruflich erfolgreiche Personen. Der Begriff kam in England in den 1980er Jahren auf. Im deutschsprachigen Raum und in heutiger Zeit wird der Begriff Yuppie hauptsächlich negativ verwendet. Dabei werden vorrangig wohlhabende, junge Menschen – wie beispielsweise manche Kinder reicher Eltern, oder erfolgreiche Jungunternehmer – bezeichnet, denen nachgesagt wird, sich selber als wichtig, modebewusst, sexuell attraktiv, kompetent, welterfahren und sportlich zu sehen.

 

 

 

Glossarbuchstabe Z

 

Zession

Durchgeführt wird die Zession durch den Abschluss des Verfügungsgeschäfts. Es bestehen keine Formpflichten. Der Zedent leistet Gewähr für die Richtigkeit und Einbringlichkeit der Forderung. Abtretbar sind nach § 1393 ABGB alle veräußerlichen Rechte, also obligatorische Rechte.
Man unterscheidet zwischen einer stillen und einer offenen Zession.

Stille Zession: Bei dieser Zessionsart tritt der Zedent seine Forderung ab ohne den Schuldner zu informieren. Der Schuldner ist hierbei weiterhin verpflichtet, an den ursprünglichen Gläubiger zu zahlen, der dann den Betrag an den Zessionar weiterreicht.
Offene Zession: Bei dieser Zessionsart wird der Schuldner über die Forderungsübereignung informiert. Er ist nun verpflichtet, direkt an den Zessionar zu zahlen.

Die Zession wird häufig zur Sicherung eines Bankkredits verwendet, wobei der Zedent der Kreditnehmer und die Bank der Zessionar ist. Forderungen können einzeln oder in der Gesamtheit übereignet werden. Bei der Gesamtheitsübereignung unterscheidet man zwischen Mantelzession und Globalzession. Bei der Mantelzession werden nur gegenwärtige Forderungen übereignet. Werden diese Forderungen beglichen, so muss der Zedent immer wieder neue Forderungen vorlegen, um den Kredit abzusichern. Aus diesem Grunde werden bei der Mantelzession tägliche Debitorenlisten geführt, welche die Abtretung belegen. Im Gegensatz dazu werden bei der Globalzession auch zukünftige Forderungen übereignet. Werden Forderungen beglichen, so tritt dafür sofort eine neu entstandene Forderung ein.

Zinsberechnungsmethode

Zinsberechnungsmethode ist die Methode, nach der die Anzahl der Tage für die Berechnung von Zinsen bestimmt wird.
Act./ Act. Zinsberechnungsmethode, überwiegend im Rentenmarkt angewandt. Die Zinsen werden taggenau berechnet, wobei hier die tatsächliche Anzahl von Tagen berechnet wird.
Act./ 360 Zinsberechnungsmethode, überwiegend am Geldmarkt angewandt. Hier wird ein Jahr mit 360 Tagen berücksichtigt. Beim Monat zählen die tatsächlichen Tage.
Act/365 Zinsberechnungsmethode, überwiegend zur Berechnung von Stückzinsen bzw. des Kupons angewandt. Hier wird ein Jahr 365 Tage zugrunde gelegt. Beim Monat zählen die tatsächlichen Tage.
30/360: Zinsberechnungsmethode, bei der das Jahr auf 360 Tage und jeder Monat immer auf 30 Tage festgesetzt wird.



Zins-Cap

siehe Cap-Darlehen

Zinsfloater

sind variabel verzinste Wertpapiere oder Floating Rate Notes. Die Zinsen werden nicht in gleichbleibender Höhe gezahlt, sondern sie orientieren sich am Verlauf des Zinsniveaus am Kapitalmarkt. Steigen die Zinsen, steigen auch die Zinsen des Floaters, und umgekehrt. Die Anpassung des Floaters richtet sich nach der Entwicklung eines bestimmten Zinssatzes. Im Laufe der Zeit haben sich Floater mit verschiedenen Besonderheiten bei den Zahlungsmodalitäten gebildet. Als Beispiel seien die Floater mit einer Begrenzung des Zinssatzes nach oben (Cap-Floater) oder unten (Floor-Floater) genannt. In Zeiten eines niedrigen Zins-Niveaus können Floater als Anlage sinnvoll sein. Man kauft in dieser Phase keine langlaufenden Wertpapiere, da die Rendite zu gering ist. Mit Floatern nimmt man an der steigenden Entwicklung des Zins-Niveaus teil, um später in einer Hochzinsphase auf andere Wertpapiere mit festem Zinssatz umzusteigen. Vergleiche dazu auch EURIBOR und variabler Zins.

Zinsswap

Ein Zinsswap ist eine nicht standardisierte Vereinbarung über den Austausch von unterschiedlich gestalteten Zahlungsströmen. Zu den wesentlichen Merkmalen des Zinsswap zählen:

Austausch von Zinszahlungen (engl. Interest Rate),
Zinszahlungen werden auf einen nominalen Kapitalbetrag berechnet und
es erfolgt kein Austausch von Kapitalbeträgen.

Das bedeutet, dass zwar auf der Grundlage des Nominalkapitals die Zahlungsströme berechnet werden, jedoch kein tatsächlicher Kapitaltransfer stattfindet. In der Regel werden hierbei feste Zinszahlungen gegen variable, wie z.B. den 6-Monats-Euribor getauscht.

Zwangshypothek

Zwangshypothek ist eine auf Antrag des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundbuch eingetragene Hypothek. Systematisch gehört die Zwangshypothek damit neben der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung sowie der Pfändung dinglicher Forderungen zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Im Unterschied zu anderen Vollstreckungsmaßnahmen ist die Zwangshypothek für den Gläubiger in erster Linie ein Sicherungsmittel: Er erhält allein durch die Eintragung der Zwangshypothek kein Geld, kann aber seine Aussichten auf Realisierung seiner Forderung bei künftigen Vollstreckungsmaßnahmen verbessern. Außerdem verhindert er, dass der Schuldner das Grundstück veräußert, ohne das er dabei leer ausgeht. Nach der Eintragung der Zwangshypothekt kann auch die Zwangsversteigerung betrieben werden. Über die Eintragung einer Zwangshypothek entscheidet der Rechtspfleger beim Grundbuchamt.

Zwangsversteigerung

In der Zwangsversteigerung geht es um Grundstücke (unbebaut oder bebaut mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern), Gewerbegrundstücke, Eigentumswohnungen oder Teileigentumsrechte (Garagen, Einstellplätze, Ladengeschäfte o.ä.). Sie werden im Rahmen einer Zwangsvollstreckung (z.B. im Auftrag z.B. einer Bank, wenn der Grundstückseigentümer die Raten für seinen Kredit nicht gezahlt hat) versteigert oder z.B. zur Auflösung einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft, gemeinschaftliches Eigentum von mehreren Personen) verwertet.
Die Versteigerung findet statt in einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt. Bei dem jeweiligen Amtsgericht können wichtige Unterlagen, z.B. das Verkehrswertgutachten, eingesehen werden. Außerdem kann man erfahren, welcher Gläubiger das Verfahren betreibt, um durch den Gläubiger evtl. weitere Informationen zu erhalten. Das Gericht kann keine Innenbesichtigung ermöglichen; eine Innenbesichtigung kann vielmehr nur der Schuldner (Eigentümer), in manchen Fällen allerdings auch der Gläubiger, ermöglichen. Da bei einer Versteigerung Gewährleistungsansprüche jeglicher Art ausgeschlossen sind, kann es sehr wichtig sein, sich neben den bei Gericht zur Einsicht ausliegenden Grundstücksnachweisungen (Gutachten pp.) weitere Informationen, z.B. durch den Gläubiger, zu beschaffen. Vor dem Termin sollten Informationen über die Kündigungsrechte gegenüber einem evtl. Mieter sowie die Räumungsmöglichkeiten gegenüber dem Schuldner recherchiert werden. Ob und ggfs. welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, stellt das Gericht im Versteigerungstermin fest. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen hieraus auf denjenigen über, der das Objekt ersteigert.
Auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten müssen Sicherheiten in Höhe von 10% des Verkehrswertes hinterlegt werden, unabhängig von der Höhe des Gebotes. Nach dem Aufruf und Feststellung der Sache (also um welches Objekt es geht) stellt der Rechtspfleger, der die Sitzung leitet, fest, welche Verfahrensbeteiligten erschienen sind. Danach folgt die Bekanntgabe der erforderlichen Grundstücksnachweisungen und die Feststellung der Versteigerungsbedingungen und des Geringsten Gebots (evtl. bestehenbleibende Rechte sowie das geringste Bargebot).
Sodann folgt die eigentliche Versteigerung mit der Mindestbietzeit von einer halben Stunde, in der Gebote abgegeben werden können.
Nach dem Schluß der Versteigerung wird mit den Beteiligten über die Erteilung des Zuschlags verhandelt. Ggfs. wird hiernach unmittelbar die Entscheidung über den Zuschlag durch Beschluss des Amtsgerichts verkündet. Das Gericht kann jedoch auch zur Entscheidung über den Zuschlag einen gesonderten Termin anberaumen. Das Gericht darf den Zuschlag nicht erteilen, wenn in einem Verfahren, in dem die so genannten "5/10 und 7/10-Grenzen" zu beachten sind, das Meistgebot (einschließlich des Wertes der bestehen bleibenden Rechte) nicht mindestens 5/10 (also die Hälfte) des Verkehrswertes erreicht. Erreicht das Meistgebot 5/10, aber nicht 7/10, muß das Gericht ebenfalls den Zuschlag versagen, wenn das ein Berechtigter beantragt. Sind diese Grenzen nicht mehr zu beachten, kann der Zuschlag auch unter 5/10 des Verkehrswertes erteilt werden. Ob in einem konkreten Versteigerungstermin die Grenzen zu beachten sind, wird im Termin bekanntgegeben. Daneben hat der Gläubiger durch verfahrensgestaltende Erklärungen die Möglichkeit, auf das Verfahren und die Erteilung des Zuschlags Einfluss zu nehmen (z.B. durch Verfahrenseinstellungen oder Rücknahme des Versteigerungsantrags).
Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses durch das Gericht wird der Ersteher Eigentümer. Von diesem Zeitpunkt an gehen die Rechte und Pflichten des Eigentümers auf den Ersteher über.
Neben dem Meistgebot mit Zinsen muß der Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags, die Grunderwerbssteuer sowie später die Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer zahlen.

Zweckbestimmungserklärung

Es wird generell zwischen einfacher und erweiterter Zweckbestimmungserklärung unterschieden. Die einfache Zweckbestimmungserklärung besagt, dass die Grundschuld, das Schuldversprechen und die Rückgewährsansprüche nur zur Sicherung einzelner und genau festgelegter Darlehen dienen. Dieser Sachverhalt entspricht regelmäßig nicht der Interessenlage des Gläubigers. Der Regelfall ist deshalb die erweiterte Zweckbestimmungserklärung, die sich auf bestehende, und künftige Rechtsansprüche der Bank, gleich welcher Rechtsgrundlage beziehen.

II. Berechnungsverordnung

Die zweite Berechnungsverordnung enthält Verordnungen über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, Vorschriften zur Wohnflächenberechnung und zur Berechnung des umbauten Raumes, sowie die Förderung im öffentlichen, steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungsbau. Diese Berechnungsverordnung wird laufend modifiziert und an die sich ändernden Gegebenheiten angepasst, wie bspw. mit der neuen Wohnflächenverordnung 2004 (WoFIV).


 




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