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Glossarbuchstabe V

Value Added Fonds

Value Added Funds Anlagen streben eine jährliche Rendite von über 10% an, die sich zu gleichen Teilen aus lau fenden Einnahmen und dem Wertzuwachs zusammen setzt. Vgl. dazu Opportunity Funds und Core Funds. Die höhere Rendite gegenüber Core Funds wird mit einem höheren Fremkapitaleinsatz und einer höheren Volatilität "erkauft".

Valutierende Darlehenshöhe

Restschuld eines aufgenommenen Darlehens zum Betrachtungszeitpunkt.

Variabler Zins

Variable Zinssätze unterliegen aufgrund der relativ kurzzeitigen Zinsbindung teilweise erheblichen Schwankungen. Variable Verzinsungen finden sowohl im Passiv- als auch im Aktivbereich Anwendung. Beispiele dafür sind Floater oder Cap-Darlehen. Gebräuchliche Zinssätze sind EURIBOR (European Interbank Offered Rate) mit Laufzeiten zwischen 12 Monaten und einem Tag (EONIA). Neben der Refinanzierung durch die jeweilige Bank ist die Marge hinzu zu rechnen. Bei einem b.a.w. (bis auf weiteres) Zins wird eine variable Basis unterstellt, ohne eine konkrete Referenzgrundlage zu nennen, was letztlich ausgesprochen unkomfortabel für den Darlehensnehmer ist. Von geringerer Bedeutung ist der LIBOR (London Interbank Offered Rate) und nicht mehr im Gebrauch ist der FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate).

Verbundgrundschuld

Die Verbundgrundschuld ist eine Grundstücksbelastung in der Weise, dass mehrere Immobilien mit einer einzigen (Verbund-) Grundschuld belastet werden. Sie dient oft zur Absicherung von Krediten großer Immobilienprojekte, bei denen diese auf die im Verbund befindlichen Grundstücke verteilt werden.

Verbraucherpreisindex

Das Statistische Bundesamt hat zum Jahresbeginn 2003 die für Deutschland gültigen Preisindizes vereinfacht. Seit Januar 2003 weist das Bundesamt nur noch den "Verbraucherpreisindex für Deutschland" aus. Die Preisindizes für spezielle Haushaltstypen und die bisherige Differenzierung nach früherem Bundesgebiet sowie neuen Ländern entfallen. Die Berechnung dieser Indizes wurde eingestellt, da die Abgrenzung der bisherigen Haushaltstypen seit langem an Repräsentativität verloren hat. In vielen bestehenden Verträgen wird aber in sogenannten "Wertsicherungsklauseln" auf den Preisindex für den 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt oder auf andere Haushaltstypen und Gebietsabgrenzungen (Ost/West) verwiesen. Nutzen Unternehmen in ihren Verträgen Wertsicherungsklauseln, die sich auf die betroffenen Indexreihen beziehen, sollten sie die Verträge anpassen.
Zum 1. Januar 2003 hat die amtliche Statistik zudem eine zweite wichtige Änderung vorgenommen: Mit Berichtsmonat Januar 2003 hat das Statistische Bundesamt den Preisindex für die Lebenshaltung auf das neue Basisjahr 2000 (bisher 1995) umgestellt und damit den Warenkorb an veränderte Verbrauchsgewohnheiten angepasst. Eine solche "Neujustierung" der Preisindizes erfolgt grundsätzlich alle fünf Jahre. Sie ist erforderlich, um veränderte Konsumgewohnheiten und Verbrauchsverhältnisse zu berücksichtigen. Mit dieser regelmäßigen grundlegenden Überarbeitung des Warenkorbes und seiner Gewichtung wird die Aussagefähigkeit der Preisindizes sicher gestellt. Die
amtliche Statistik stellt die neuen Preisindizes in zurückgerechneter Form als lange Reihen zur Verfügung.

Vergleichsmietensystem

Das Vergleichsmietensystem wurde zum 1. Januar 1998 in den neuen Bundesländern eingeführt und löste das bis Ende 1997 geltende Mietenüberleitungsgesetz ab. Ziel des Vergleichsmietensystems ist, den Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen zu schützen und gleichzeitig den Vermietern eine wirtschaftliche Nutzung ihres Eigentums zu ermöglichen. Sie können die Mieten an den ortsüblich gezahlten Mietzins für vergleichbare Wohnungen anpassen.

Seit 1. Januar1998 unterliegen alle Mietwohnungen dem Vergleichsmietensystem mit Ausnahme der Wohnungen mit Mietpreisbindung.Formale Voraussetzungen an ein Mieterhöhungsverlangen sind

die Schriftform,
der richtige Absender,
die korrekte Bezeichnung des Mieters,
Begründung des Mieterhöhungsverlangens.

Die Begründung kann der Vermieter auf einen Mietspiegel, alternativ drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten stützen.

Verhaltenskodex Real Estate Investment Management

Der Verhaltenskodex ist integraler Bestandteil der Grundlagenarbeit der gif im Bereich Real Estate Investment Management und baut auf der bereits 2002 veröffentlichten Definition auf. Demnach stellt Real Estate Investment Management die umfassende, an den Vorgaben des Investors ausgerichtete Eigentümervertretung für ein Immobilienvermögen unter Kapitalanlagegesichtspunkten dar, wozu im weiteren Sinne auch geschlossene oder offene Immobilienfonds gehören. Wenngleich der Verhaltenskodex kriminelle Machenschaften nicht verhindern kann, so sensibilisiert er Anbieter wie Nachfrager von Management-Dienstleistungen für potentielle Probleme. Insbesondere gibt er ein klares Regelwerk für den Umgang mit Interessenkonflikten und die Schaffung von Transparenz vor, auch was den sensiblen
Bereich der Provisionen, sonstigen Vergünstigungen und personellen oder wirtschaftlichen Verflechtungen angeht. Hierdurch setzt der Verhaltenskodex einen professionellen Standard, der zum ordnungsgemäßen und verantwortungsvollen Umgang mit anvertrauten Kundengeldern beitragen soll.
Der vollständige Kodex [52 KB] steht zum Download bereit.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Erlös für ein Objekt, z. B. für ein Grundstück oder ein Haus, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung erzielt werden könnte. Er ist neben dem Ertragswert eine wichtige Kennziffer für die Finanzierung, Bewertung und die Ermittlung des Beleihungswertes von Bauobjekten. Er wird mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder anderen Methoden der Immobilienbewertung ermittelt, wobei alle Umstände berücksichtigt werden müssen, die den Preis beeinflussen. So stehen die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des Objektes im Vordergrund der Betrachtung.
Nach § 194 BauGB wird definiert: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist eine sog. Fehlerversicherung. Sie bietet bestimmten Berufsgruppen der beratenden Berufe wie Rechtsanwälten, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern auch Architekten Versicherungsschutz, der für die Zulassung der Berufsausübung tw. rechtlich, zwingend vorgeschrieben ist. Daneben können auch bestimmte Dienstleistungsunternehmen wie z.B. Wohnungsunternehmen, Werbeagenturen, Banken, Unternehmen der IT-Branche, Unternehmensberater aber auch Stiftungen und kommunale Einrichtungen (z.B. Stadtwerke) diese Versicherung abschließen.
Gegenstand der Versicherung sind reine Vermögensschäden, d.h. Schäden, die weder Personen- noch Sachschäden sind oder sich aus solchen herleiten. Versichert gilt die Inanspruchnahme für einen Vermögensschaden wegen eines bei Ausübung der versicherten Tätigkeit begangenen Verstoßes durch einen Dritten.

Verschuldungsgrad

Bilanzkennzahl, die die Abhängigkeit eines Unternehmens von externen Gläubigern angibt. Ein hoher Verschuldungsgrad kennzeichnet eine hohe Abhängigkeit und umgekehrt. Der Verschuldungsgrad errechnet sich aus dem Fremdkapital im Verhältnis zum Eigenkapital.

Versicherungsvertragsgesetz (VVG)

Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ist die wichtigste rechtliche Grundlage für Versicherungsverträge. Es gilt für alle Versicherungszweige und dient dem Schutz des Versicherungsnehmers.

§ 1 VVG ist die bedeutsamste Vorschrift in diesem Gesetz:
(1) Bei der Schadenversicherung ist der Versicherer verpflichtet, nach dem Eintritt des Versicherungsfalls dem Versicherungsnehmer den dadurch verursachten Vermögensschaden nach Maßgabe des Vertrages zu ersetzen. Bei der Lebensversicherung und der Unfallversicherung sowie bei anderen Arten der Personenversicherung ist der Versicherer verpflichtet, nach dem Eintritt des Versicherungsfalls den vereinbarten Betrag an Kapital oder Rente zu zahlen oder die sonst vereinbarte Leistung zu erbringen.
(2) Der Versicherungsnehmer hat die vereinbarte Prämie zu entrichten. Als Prämien im Sinne dieses Gesetzes gelten auch die bei Versicherungsunternehmen auf Gegenseitigkeit zu entrichtenden Beiträge.
Das VVG unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Versicherungsverträgen. Zum einen die Schadenversicherung und zum anderen die Summenversicherung (Lebens-, Unfallversicherung).

Bei der Schadenversicherung kann die Höhe der vom Versicherer zu erbringenden Leistung nicht frei vereinbart werden. Hier wird immer der konkret entstandene Schaden ersetzt, keinesfalls mehr.
Bei der Summenversicherung ist die vom Versicherer zu erbringende Leistung frei vereinbar und vorab bereits festgelegt. Bei Eintritt des Versicherungsfalles hat der Versicherer dann genau die im Voraus ausgemachte Leistung zu erbringen.

Das VVG enthält weiter Vorschriften, die die grundsätzliche Vertragsfreiheit bei der Gestaltung von Versicherungsverträgen zum Schutz des Versicherungsnehmers einengt. So gibt es zwingende Vorschriften, die in keinem Fall abgeändert werden dürfen, und halb zwingende Vorschriften, die nur zum Vorteil des Versicherungsnehmers geändert werden dürfen. Das VVG enthält jedoch auch abdingbare Vorschriften, die mit beidseitiger Einwilligung der Vertragspartner frei geändert werden dürfen. In den Versicherungsbedingungen kann der Versicherer somit spezielle Regelungen einsetzen, die von den Bestimmungen des VVG abweichen.

Der vvollständige Text steht als Download zur Verfügung. [165 KB]

Verwaltungskosten

Nach §26 II. BV sind die Verwaltungskosten die

>>>Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
>>>die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.

Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
In der Praxis gibt es einige häufig angewandte Modifikationen, um die Verwaltungskosten zumindest rechnerisch zu reduzieren. Mitunter werden die Verwaltungskosten dem „Ort ihrer Entstehung“ zugeordnet und damit in andere Kostenbereiche verschoben. So wird mitunter der von technischen Mitarbeitern verursachte Aufwand dem Bereich Instandhaltung zugeordnet usw. Verwaltet ein Wohnungsunternehmen auch Bestände Dritter, so werden die damit verbundenen Aufwendungen der Geschäftsführung oder des Vorstandes bei der Durchführung von bspw. WEG-Versammlungen ebenfalls separiert und finden keinen Eingang in die Berechnung und Bewertung der Verwaltungskosten.

Vollkostenrechnung

Die Vollkostenrechnung bezeichnet alle jene Systeme der Kostenrechnung, bei denen sämtliche Kosten auf den Kostenträger verrechnet und ihm zugeordnet werden. Sie befindet sich damit im Gegensatz zur Teilkostenrechnung. Ziel ist, die effektiv oder planmäßig entstandenen Kosten eines Kostenträgers festzustellen. Daneben soll die Wirtschaftlichkeit des Entstehungsprozesses kontrolliert und eine Erfolgsrechnung ermöglicht werden.Typischerweise wird bei der Vollkostenrechnung zunächst eine Differenzierung der Kostenarten in Einzelkosten und Gemeinkosten bzw. in variable Kosten und fixe Kosten vorgenommen um dann mit Hilfe der Kostenstellenrechnung die Gemeinkosten über mehr oder weniger differenzierte Verrechnungssätze auf den Kostenträger zu verrechnen.

Vollständiger Finanzplan (VoFi)

Im Rahmen der Finanzplanung und nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Finanzplanung (GOF) wird der vollständige Finanzplan erstellt, welcher sich aus den vier Elementen zusammensetzt:

• der Anfangsbestand an Zahlungsmitteln,
• die Einzahlungen,
• die Auszahlungen und
• der Endbestand an Zahlungsmitteln der zu betrachtenden Periode.

Er ist eine zukunftsbezogene Rechnung, in der für einen ausgewählten Planungszeitraum nicht nur die Planwerte, sondern auch die tatsächlich eingetretenen Istwerte betrachtet werden, um im Rahmen der Kontrolle die sich ergebenden Abweichungen feststellen und analysieren zu können. Somit ist der vollständige Finanzplan ein Instrument der operativen Finanzplanung und dient vor allem der Liquiditätsplanung, um den tatsächlichen Kapitalbedarf eines Unternehmens ermitteln zu können. Ein Problem bei der Erstellung des Finanzplanes liegt in der unterschiedlichen Fristigkeit der Kapitalverfügung und der Kapitalbindung, da die betrieblichen Zahlungsströme aufeinander abgestimmt werden müssen, um die Liquidität sichern zu können.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen oder eine Hypothek vor Erreichen des Endes der Laufzeit ganz oder teilweise außerplanmäßig getilgt, so verlangt das darlehensgebende Institut i.d.R. eine so genannte "Vorfälligkeitsentschädigung". Auf diese Weise soll der Zinsverlust, der dem Institut entsteht, weil es sich an anderer Stelle refinanzieren muss, ausgeglichen werden. Die Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist regelmäßig Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Seit 1993 enthält das deutsche Bauplanungsrecht das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als "Vorhabens- und Erschließungsplan (VuE-Plan)". Ab 1998 wurde er mit der neuen Bezeichnung „Vorhabenbezogener Bebauungsplan" in das Dauerrecht des Baugesetzbuches integriert. Ein Bauträger und Investor kann in einem vorhabenbezogenen Plan stärker verpflichtet und kontrolliert werden, als in einem normalen Bebauungsplan. Ein weiterer Beweggrund für die Favorisierung des vorhabenbezogenen Plans liegt in der Übernahme der Planungskosten durch den Investor und in dem Umstand, dass sich die Behörde tw. der Planungsarbeit entledigen kann.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist nur möglich, wenn mehrere spezielle Voraussetzungen vorliegen:

>>>konkreter Investor (Vorhabenträger),
>>>Bereitschaft und Fähigkeit des Investors zur Realisierung,
>>>ein vom Vorhabenträger ausgearbeiteter Vorhaben- und Erschließungsplan,
>>>der Abschluss eines Durchführungsvertrags zwischen Gemeinde und Vorhabenträger.

Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist zu realisieren und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Entsprechend gestaltet sich der Inhalt des Vertrags. Ungeeignet ist der vorhabensbezogene Bebauungsplan, wenn die einzelnen Projekte noch nicht durchgeplant und finanziert sind und wenn im Laufe der Realisierung noch erhebliche Veränderungen zu erwarten sind.


 




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