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Glossarbuchstabe S

Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Das Ende 1994 in Kraft getretene Sachrechtsbereinigungsgesetz regelt im wesentlichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken, an denen Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen wurden, auf denen vom Eigentum am Grundstück getrenntes selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war oder die mit Billigung staatlicher Stellen für bauliche Zwecke in Anspruch genommen wurden. Dabei wurde versucht, einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Nutzern und den Eigentümern des Grund und Bodens zu schaffen. Kernregelung des Gesetzes ist die Wahlmöglichkeit des Nutzers zwischen dem Ankauf des Grund und Bodens zum halben Verkehrswert (aber: pauschalierte Abzüge usw. sind möglich) oder der Bestellung eines Erbbaurechts zu fest vorgeschriebenen Zinssätzen. Im Rahmen des SachenRBerG muß der Verkehrswert des Grund und Bodens ermittelt werden. Die Berechnung des regelmäßigen Preises muß den juristischen Berufen überlassen werden, da dabei eine Vielzahl von Ausnahmen und Sonderregelungen auszulegen sind.

Sale-and-Lease-Back

ist eine Sonderform des Leasings, bei der ein Unternehmen eine Immobilie an eine Leasing-Gesellschaft verkauft und sie zur weiteren Nutzung gleichzeitig wieder zurück least. Durch den Kaufpreis kann das Unternehmen Kapital freisetzen und erhöht kurzfristig seine Liquidität, kann das Objekt aber weiterhin nutzen. Nachteilig können sich die laufenden Zahlungen der Leasingraten in der Folge auswirken. Zudem ist das Unternehmen nicht mehr Eigentümer und nimmt damit an zukünftigen Wertsteigerungen nicht teil.

Schrumpfungsgebiete

Siehe Gebietskategorien im Stadtumbau

Schuldrechtsanpassungsgesetz

Das Anfang 1995 in Kraft getretene Schuldrechtsanpassungsgesetz [61 KB] regelt im wesentlichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken, die auf vertraglichen (nicht dinglichen) Nutzungsrechten beruhen. Betroffen sind insbesondere Grundstücke die mit Garten-, Wochenendhäusern oder Garagen bebaut sind. Dazu kommen die Grundstücke, die auf Grund von Überlassungsverträgen genutzt werden. Bei hohen Investitionen können diese Grundstücke auch in den Regelungsbereich des SachenRBerG fallen.
In der Wertermittlung dieser Grundstücke müssen insbesondere Möglichkeiten der Vertragskündigungen (durch beide Seiten möglich), Kosten von eventuellen Abrißmaßnahmen und Entschädigungsleistungen für Gebäude und Anpflanzungen berücksichtigt werden.

Segregation

Unter Segregation versteht man die räumliche Absonderung eines bestimmten Teils der Bevölkerung einer Stadt von der übrigen Bevölkerung der Stadt, was zu einer gewissen Quartiersbildung führt. Letztlich handelt es sich hier um eine disproportionale Bevölkerungsverteilung über die städtischen Teilgebiete. Segregation entsteht durch eine soziale, religiöse oder ethnische Distanz zwischen den Bevölkerungsgruppen. Eigenschaftsträger können Bevölkerungsgruppen, Wohngebäude, Handelseinrichtungen, Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und ähnliches sein. Residentielle Segregation bezeichnet die Segregation verschiedener Bevölkerungsgruppen nach ihrem Wohnort. In der Regel wird Segregation von Teilmengen einer Bevölkerungen nach folgenden Statusmerkmalen unterschieden:
* Segregation nach dem demographischen Status
* Segregation nach dem sozialen Status und/oder
* Segregation nach ethnisch/religiöser Zugehörigkeit
der jeweiligen Bevölkerungsgruppe. Die Ausprägung der Segregation ist stark von den gewählten Teileinheiten des Untersuchungsraumes und den Merkmalen abhängig.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Bürgschaft, bei der der Bürge auf die Einrede der Vorausklage verzichtet, d.h. der Bürge kann in Anspruch genommen werden, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muß.

Sicherheitenverstärkung

Eine gesetzliche Regelung, die es dem Kreditinstitut erlaubt bei einer Wertminderung der Sicherheiten oder Veränderungen der Risikobewertung die Bestellung von Sicherheiten nachträglich zu verlangen, besteht nicht. Im Bereich der Kreditwirtschaft ist ein Anspruch auf Verstärkung von Sicherheiten jedoch regelmäßig in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart. Im Bereich der Kreditwirtschaft ist ein Anspruch auf Verstärkung von Sicherheiten jedoch regelmäßig in Nr. 13 Abs. 2 AGB Banken geregelt.

Sicherungsübereignung

Die Sicherungsübereignung ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber in der Praxis häufig genutzt, um, ein Geldforderungen abzusichern. Dabei übereignet der Eigentümer einer beweglichen Sache (Sicherungsgeber) diese Sache seinem Gläubiger (Sicherungsnehmer). Zusätzlich wird ein Sicherungsvertrag des Inhalts abgeschlossen, daß der Sicherungsnehmer nur bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen (insbesondere bei Zahlungsverzug) die zur Sicherheit übereignete Sache verwerten darf. Im übrigen bestimmt der Sicherungsvertrag, daß im Falle der Rückzahlung der Forderung für den Gläubiger die Verpflichtung besteht, die Sache zurückzuübereignen. Damit ist die Sicherungsübereignung eine akzessorische Sicherheit.

SIGE Sicherheits- und Gesundheitsschutz

Ein SiGe-Plan ist nach der aktuellen Baustellenverordnung (Stand 1999) unter gewissen Umständen für ein neues / laufendes Bauvorhaben zu erstellen. Die als "neue Baustellenverordnung" bezeichnete "Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen [10 KB] " (Bundesgesetzblatt 1998, Teil I, Nummer 35, 1283) ist seit dem 1. Juli 1998 gültig.Die BaustellV dient der Umsetzung der EG-Baustellenrichtlinie und soll mithelfen, den Arbeitsschutz auf Baustellen zu verbessern. Neu ist, daß neben den am Bau tätigen Unternehmen nunmehr auch der Bauherr - als Verursacher- für die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften verantwortlich ist. Den Bauunternehmen werden keine zusätzlichen Pflichten auferlegt.
Die BaustellV muß jedoch nur dann angewendet werden, wenn
* die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mehr als 30 Arbeitstage beträgt und
* dort mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig tätig werden,
* der Umfang der Arbeiten voraussichtlich 500 Personentage überschreitet oder
* auf der Baustelle mehrere Arbeitgeber tätig werden.
Nach der Baustellenverordnung muß der Bauherr (oder sein Vertreter) die allgemeinen Grundsätze von § 4 Arbeitsschutzgesetz bei der Planung der Bauausführung berücksichtigen, einen Sicherheits- oder Gesundheitsschutzkoordinator (Koordinator) bestellen, wenn mehrere Arbeitgeber auf der Baustelle tätig sind, bei größeren Baustellen das Bauvorhaben bei der zuständigen Behörde anmelden, schon während der Planungs- und Ausschreibungsphase in sicherheitstechnischer Hinsicht beratend mitwirken, auf der Baustelle das gewerbliche Personal unterweisen, eine "Unterlage" für spätere Arbeiten an der baulichen Anlage zusammenstellen und unter Umständen einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGe-Plan) aufstellen und diesen fortschreiben, wenn sich geplante Abläufe verändern.
Steht fest, dass die BaustellV angewendet werden muss , so hat der Bauherr / Koordinator der zuständigen Behörde (Gewerbeaufsichtsamt bzw staatliches Amt für Arbeitssicherheit)" spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle eine Vorankündigung zuübermitteln. Diese muß mindestens folgende Angaben enthalten:
* Ort der Baustelle,
* Name und Anschrift des Bauherrn,
* Art des Bauvorhabens,
* Name und Anschrift des anstelle des Bauherrn verantwortlichen Dritten,
* Namen und Anschriften der Koordinatoren,
* voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
*voraussichtliche Höchstzahl der Beschäftigten auf der Baustelle,
*Zahl der Arbeitgeber und Unternehmer ohne Beschäftigte, die voraussichtlich auf der Baustelle tätig werden,
*Angabe der bereits ausgewählten Arbeitgeber und Unternehmer ohne Beschäftigte.
Ist eine Vorankündigung an die Behörde erforderlich, muß der Koordinator zusätzlich einen SiGe-Plan erstellen, wenn auf der Baustelle mehrere Arbeitgeber tätig sind. Diese Pflicht hat der Koordinator auch, wenn besonders gefährliche Arbeiten nach Anhang 2 der Verordnung durchgeführt werden. Dem SiGe-Plan müssen die für die betreffende Baustelle anzuwendenden Arbeitsschutzbestimmungen entnommen werden können.

Sonderabschreibungen

Über die übliche "lineare" oder "degressive" Abschreibung hinaus gibt es die Möglichkeit, Sonderabschreibungen für die Anschaffung oder Herstellung neuer beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens (z.B. Maschinen, Fahrzeuge) steuerlich geltend zu machen: in Höhe von insgesamt 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Kleine und mittlere Betriebe können außerdem eine Rücklage von max. 50 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Ansparabschreibung) bilden: für die künftige Anschaffung oder Herstellung von abschreibungsfähigen, beweglichen Wirtschaftsgütern. Diese Rücklage wird bei der Unternehmensbilanz nicht dem Unternehmensgewinn zugeschlagen.
Bei Betrieben, die Sonderabschreibungen und/oder Ansparabschreibungen nutzen möchten, darf im Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Wirtschaftsgutes das Betriebsvermögen nicht mehr als 200.000 € betragen. Alternative: Es erfolgt eine Einnahme-Ausgabe-Überschußrechnung, und das betreffende Wirtschaftsgut wird im Jahr der Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen und/oder Ansparabschreibungen im betreffenden Betrieb ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt und verbleibt mindestens ein Jahr nach seiner Anschaffung oder Herstellung in einer inländischen Betriebsstätte dieses Betriebes. Sowohl Sonderabschreibung als auch die Ansparabschreibung sind bei der betrieblichen Gewinnermittlung igeltend zu machen.
Eine speziell Form der Sonder-AfA existierte kurz nach der deutschen Wiedervereinigung, als auf eine Vielzahl von Immobilieninvestitionen 40 bis 50% Sonder-AfA nach §§4 und 5 Fördergebietsgesetz gewährt wurde und damit eine unvergleichliche (Immobilien-) Spekulationsblase bewirkte, die Ende der 1990er Jahre platzte und die deutschen Banken in eine tiefe Krise stürzte.

Sondereigentum

Sondereigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung. Der dem Begriff Sondereigentum übergeordnete Begriff ist das Wohnungseigentum, das aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück besteht.

Sondernutzungsrecht

Vereinbarung, die einem Wohneigentümer das alleinige Recht einräumt, gemeinschaftliches Eigentum - etwa Gärten, Terrassen, Stellplätze - zu nutzen. Das Sondernutzungsrecht muß dabei die betreffenden Flächen exakt festlegen. Es kommt nur aufgrund einer Vereinbarung unter den Wohneigentümern zustande. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts bleibt im Gemeinschaftseigentum.

Sourcing

Sourcing bezeichnet alle Maßnahmen zur Gestaltung und Beeinflussung der Wertschöpfungskette auf der Beschaffungsseite. Die hohe Aufmerksamkeit, die Sourcing-Modelle genießen resultieren aus dem Wunsch, das Cost-Income-Ratio durch Kostenreduzierung oder Erlösverbesserung ebenfalls zu erhöhen. Der rationale Kern der meisten und gebräuchlichsten Sourcing-Modelle besteht in der Nutzung von Spezialisierungsvorteilen, die bei einem Unternehmen zur Verteilung von Stückkosten auf eine größere Menge genutzt werden können. Gleichzeitig lassen sich bestimmte Kernkompetenzen entwickeln.

Soziodemografische Analysen

Soziodemografische Analysen dienen zuallererst dazu, die Sozialstruktur innerhalb des Mieterklientels zu erfassen und mögliche künftige Segregationstendenzen mit Auswirkungen auf die vorhandene Vermietungs- bzw. Leerstandssituation rechtzeitig erkennen zu können. Im Ergebnis der Analyse ist es möglich, stabile und instabile Quartiere zu identifizieren und entsprechende Handlungsalternativen abzuleiten.

Spartenrechnung

Die Spartenrechnung gehört im Bereich des betrieblichen Rechnungswesens zur Ergebnis- und Erfolgsrechnung. Dargestellt werden die den einzelnen Geschäftsbereichen zuzuordnenden Einnahmen und Betriebsausgaben. Vergleiche dazu auch Profitcenter-Rechnung.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete kann im Mietvertrag die jährliche Erhöhung der Miete um einen festgelegten Betrag bestimmt werden. War auch diese Möglichkeit in einem Mietvertrag auf einen Zeitraum von zehn Jahren begrenzt, so ist die Staffelmiete durch die Mietrechtsreform jetzt zeitlich unbegrenzt vereinbar. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch ein Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.

Steuerbilanz

Eine den steuerlichen Vorschriften entsprechende Bilanz, § 60 Abs. 2 Satz 2 EStDV. Sie wird aus der Handelsbilanz abgeleitet, indem eine den handelsrechtlichen Vorschriften entsprechende Bilanz aufgrund der steuerlichen Spezialvorschriften korrigiert wird. In der Praxis gibt es häufig nur eine Bilanz, die Handels- und
Steuerbilanz zugleich ist, weil sie sowohl den Anforderungen des Handels- als auch des Steuerrechts genügt, sog. Einheitsbilanz.

Stuttgarter Verfahren

Das Stuttgarter Verfahren ist ein von der Finanzverwaltung verwendetes Bewertungsverfahren, das häufig bei der Auseinandersetzung von Gesellschaftern angewendet wird. Vereinfacht gesagt, ermittelt es den Unternehmenswert aus der Summe von 7/10 des Substanzwertes und dem fünffachen des Ertragsprozentsatzes:

W = 0,7 (Substanzwert + 5 x Ertragsprozentsatz)

Das Stuttgarter Verfahren ist damit ein Unterfall der Mittelwertmethode und wegen seiner Berechnungsweise nicht sehr praxisgeeignet.

Subsidiaritätsprinzip

Subsidiär = unterstützend, ist ein Prinzip, das dem Einzelnen in Selbstverantwortung den Vorrang vor dem Kollektiv einräumt. Jeder Lebenskreis soll alle Aufgaben in eigener Vollmacht und Initiative leisten, die er seinem Wesen nach zu erfüllen hat. Was Angelegenheit der Familie ist, soll Sache der Familien bleiben und nicht von anderen Institutionen übernommen werden. Andererseits sollen die übergeordneten Gemeinwesen den unteren helfen, daß sie ihren Aufgaben nachkommen können. Auch der Staat hat nur subsidiären Charakter in Gesellschaft und Wirtschaft, d.h. er soll sich auf die ihm eigenen Aufgaben beschränken und nicht die Rechte des einzelnen und die der natürlichen Lebensgemeinschaften und Wirtschaftsformen verletzen. Das gleiche gilt für den föderativ gegliederten Staat selbst.
Die Ursprünge liegen in der bürgerlich liberalen Gesellschaftsauffassung des 19. Jhdts. und in der katholischen Soziallehre.

Suburbanisierung

Suburbanisierung steht für die Expansion der Städte in ihr jeweiliges Umland. Dieser Vorgang bezieht die Verlagerung von Bevölkerung, Produktion, Handel, Dienstleistungen und Infrastruktur mit ein. Daraus resultiert eine räumliche Dekonzentration von Wirtschaft und Bevölkerung, bei der die Kernstadt an Bedeutung verliert, dagegen das Umland zunimmt. Inzwischen geht die Dekonzentration in vielen westlichen Industrieländern sogar über den suburbanen Raum hinaus, weil zunehmend auch ländlich strukturierte oder „zwischenstädtische“ Regionen besiedelt werden. Suburbanisierung steht aber auch für einen Innovationsprozess, bei dem ländliche Verhaltensweisen sowie Wertvorstellungen durch moderne Vorstellungen ersetzt werden. Die Folgen von Suburbanisierungsprozessen sind vielfältig. Sie reichen von der Zersiedelung ehemals landwirtschaftlicher oder naturnaher Flächen, über den Anstieg des Verkehrsaufkommens bis hin zur Auflösung der klassischen Stadtstrukturen.


 




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