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Glossarbuchstabe M

Mantelzession

Spezielle Form der in der Gesamtheit übereigneten Forderungen als Sicherungsinstrument für einen Bankkredit. Dabei werden, im Gegensatz zur Globalzession, nur gegenwärtige Forderungen übereignet. Werden diese Forderungen beglichen, so muss der Zedent immer wieder neue Forderungen vorlegen, um den Kredit abzusichern. Aus diesem Grunde werden bei der Mantelzession tägliche Debitorenlisten geführt, welche die Abtretung belegen. Siehe auch Zession.

Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung

Bei der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung werden die Fixkosten im Gegensatz zur einstufigen Rechnung nicht als Block behandelt, sondern in Produktgruppen-, Kostenstellen-, Bereichs- und Unternehmensfixkosten aufgespaltet und in mehreren Stufen verrechnet. Zusätzlich zu den Produktdeckungsbeiträgen können daher auch Deckungsbeiträge von Produktgruppen, Kostenstellen und Unternehmensbereichen ausgewiesen werden. Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung liefert einen besseren Einblick in die Erfolgstruktur, da auf jeder Stufe negative Deckungsbeiträge problemträchtige Unternehmensbereiche anzeigen können.

Mietdatenbank

Unter einer Mietdatenbank wird eine fortlaufend geführte Sammlung verstanden. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können, diese fortlaufend zu sammeln, strukturiert aufzubereiten und sie auszuwerten. Vgl. dazu BGB § 558e [19 KB] .

Miete

Miete ist nach geltendem deutschen Schuldrecht die finanzielle Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aus dem Mietvertrag und Mietverhältnis schuldet. Ein weiter gehendes Schuldverhältnis ist die Pacht.

Mietenmultiplikator

Dieser auch als Maklerfaktor bezeichnete Wert stellt das Vielfache der Jahres-Netto-Kaltmiete als realistischen Verkaufspreis dar. Der Mietenmultiplikator hängt von Lage, Alter, Erhaltungszustand usw. einer Immobilie ab und schwankt etwa zwischen dem 8- und 15fachen.

Mieterhöhungsverlangen bei Modernisierung

Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen bei Modernisierungsmaßnahmen ist § 559 BGB [125 KB] . Damit darf der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat,

>>>>die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
>>>>die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
>>>>oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken.
>>>>Ebenso darf er eine Mieterhöhung vornehmen, wenn er bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (z.B. Auflagen des Denkmalschutzes).

Von Modernisierungen abzugrenzen sind die üblichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen. Eine auf Dauer angelegte Gebrauchswerterhöhung der Mietsache ist etwa dann gegeben, wenn moderne Badezimmer eingebaut werden oder eine neue Zentralheizung installiert wird. Weitere, typische Gebrauchswerterhöhungen sind etwa der Anschluss an das Kabelfernsehen oder der Einbau einer Satellitenanlage, der Anbau eines Balkons oder der Einbau einer Türöffnungs- oder Gegensprechanlage. Eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse kann etwa dann gegeben sein, wenn ein Fahrstuhl eingebaut oder ein Kinderspielplatz angelegt wird. Energiesparende Maßnahmen beschränken sich nicht auf den Bereich der Heizenergie, sondern umfassen jede Form von Energieeinsparung. Die Einsparung muss dauerhaft und messbar sein.

Das Erhöhungsverlangen muss gem. § 559b BGB schriftlich geltend gemacht werden. In dem Schreiben muss der Vermieter den Erhöhungsbetrag angeben und diesen für den Mieter nachvollziehbar berechnen. Hat der Vermieter mit der Modernisierung gleichzeitig fällige Reparaturen eingespart, so müssen diese von den geltend gemachten Gesamtkosten abgezogen werden.

Alternativ kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB [125 KB] im Sinne der Anwendung des Vergleichsmietensystems zur Anwendung kommen.

Mietkauf

Bei einem Immobilienmietkauf werden im allgemeinen zwei Verträge abgeschlossen, nämlich einen Mietvertrag für die Immobilie (Eigenheim oder Eigentumswohnung) ab. Daneben kommt es zur Abgabe eines notariell beurkundeten Kaufvertragsangebotes des Käufers an den Verkäufer. Die Option wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer entsprechend. In diesem Angebot wird dem Käufer die Option eingeräumt, das von ihm angemietete Objekt innerhalb einer bestimmten Frist, z.B. 10 Jahre, zu erwerben. Dabei wird der später zu zahlende Kaufpreis bereits verbindlich festgelegt - ebenso, in welcher Höhe die monatliche Mietzahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird. In der Praxis existieren eine Vielzahl von Variationen, die aber wegen des "Kleingedruckten" nur bedingt miteinander vergleichbar sind. Kommt prinzipiell bei einem Immobilienerwerb ein Mietkauf in Frage, sollte die Finanzierung während der gesamten Laufzeit betrachtet werden (Discounted Cash Flow DCF, vollständiger Finanzplan o.ä.)

Mietrechtsreformgesetz

Im Jahr 2001 trat nach langer Vorbereitung das Mietrechtsreformgesetz in Kraft. Als große Reform angekündigt, verkümmerte es jedoch zum Reförmchen. Die Rechte der Mieter wurden massiv gestärkt und das aktuelle Mietrecht in das BGB eingefügt.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c BGB) [20 KB] im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten in Zusammenarbeit mit Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt und bezieht sich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Je nach Ortsüblichkeit enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung beschrieben werden und die bei der Abschätzung des ortsüblichen Mietzinses herangezogen werden können.
Dazu zählen bspw.:
>>>Mikrolage,
>>>Lage des Hauses hinsichtlich ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur etc.,
>>>Baujahr des Hauses
>>>Wohnungsausstattung (Heizung,Toilette, Parkettboden, usw.)





Glossarbuchstabe N


Nachgelagerte Besteuerung

Die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft haben Anfang 2006 ein Konzept vorgelegt, um mittels "Kanape" ( Kapitalstock zur Kalkulation den Nachgelagerten Einkommensbesteuerung ) , die Immobilie in die staatliche geförderte Altersvorsorge zu integrieren. Mit dem vorgestellten Konzept soll die bislang benachteiligte Wohnimmobilie gleichberechtigt in das staatlich geförderte Riester-Konzept eingebunden werden. Prinzip des Modells ist die Möglichkeit einer Kapitalentnahme aus dem angesparten Vermögen der Riester-Versicherung zur Finanzierung einer Immobilie. Dabei ist es möglich, entnommene Beträge jederzeit in beliebigen Raten zurückzuzahlen. Das entnommene Kapital wird jährlich mit einem festen Satz verzinst und erst mit dem Renteneintritt versteuert. Im Gegensatz zur aktuellen Regelung innerhalb der Riester-Rente, in der eine solche Rückzahlung nach einem Jahr beginnen muss, gibt es bei KaNaPE keine zeitliche Begrenzung. Je nach Umfang der Rückzahlungen erhält der Sparer im Alter eine dann zu versteuernde Geldrente. Die Anspar- und Tilgungsbeträge fließen einschließlich der dafür gewährten Förderung in einen Kapitalstock und werden verzinst und bei Renteneintritt versteuert. Insgesamt ergebe sich damit die gleiche Besteuerung des Kapitalstocks wie bei den anderen geförderten Altersvorsorgeprodukten. Die steuerlich äußerst problematische und schwierige Besteuerung des Nutzwertes der Wohnimmobilie könnte mit diesem Modell vermieden werden.

Nachrangabrede

Bei der Emission von Sparprodukten durch bspw. Kreditinstitute werden häufig Wertpapiere mit einer sog. Nachrangabrede angeboten. Damit wird vereinbart, dass das Kapital im Fall des Konkurses oder der Liquidation des Instituts erst nach Befriedigung aller nicht nachrangigen Gläubiger zurückzuerstatten ist. Die Sparprodukte mit Nachrangabrede sind für diesen Fall nicht über den Einlagensicherungsfonds gedeckt.

Net Present Value

Der Net Present Value oder Gegenwartswert wird durch Abzinsung (Diskontierung) der erwarteten künftigen Cashflows (Discounted-Cash-Flow-Ansatz (DCF)) berechnet. Der Net Present Value gibt an, wie rentabel eine heute getätigte Investition zukünftig sein wird. Maßgebend sind somit die erwarteten künftigen Cashflows. Bei der Wertermittlung für ein Unternehmen werden die künftigen Free Cashflows im Betrachtungszeitraum und der Restwert (Future Value) des Unternehmens am Ende dieser Periode berücksichtigt.

Nettobarwert

siehe Discounted Cash Flow

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Nicht umlagefähige Betriebskosten sind lt. II. Berechungsverordnung zum Beispiel alle personellen und sächlichen Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungskosten. Das Mietausfallwagnis als fiktive Kostenposition ist ebenfalls nicht umlagefähig.

Nicht umlegbare Betriebskosten

Nicht umlegbare Betriebskosten sind diejenigen Betriebskostenbestandteile, die aufgrund leer stehender Wohnungen vom Eigentümer dieser Wohnungen zu tragen sind. Dazu zählen u.a. die anteiligen Heizkosten, Grundsteuer, Kosten für Versicherung, Grünlandpflege, Hausmeister usw. Die nicht umlegbaren Betriebskosten liegen – je nach örtlichen Gegebenheiten – zwischen 0,50 bis 1,50 Euro pro qm leer stehender Wohnfläche und Monat.

Nießbrauch

Die Definition des Nießbrauchs findet sich in § 1030 ff. BGB: Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Das Gesetz sieht nicht nur den Nießbrauch an Sachen vor, sondern auch den Nießbrauch an Rechten (§§ 1068 - 1084) und den Nießbrauch an Vermögen (§§ 1085- 1089), wobei letzterer nur in der Weise bestellt werden kann, dass der Nießbraucher den Nießbrauch an den einzelnen zu dem Vermögen gehörenden Gegenständen erlangt.

Nominalkapital

Höhe des bei Vertragsabschluß aufgenommenen Darlehens, wobei die tatsächlich ausgezahlte Darlehenshöhe niedriger sein kann, wenn Bearbeitungsgebühren oder Disagio einbehalten werden.

Nominalzins

Der Nominalzins ist der vertraglich vereinbarte Jahreszins, mit dem das Nominalkapital verzinst wird. Er wird variabel oder fest vereinbart.

 




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