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Glossarbuchstabe E

EBITDA

Akronym für Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation, bezeichnet das Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte. Die Kennzahl ermöglicht Vergleiche bei der operativen Ertragskraft von Gesellschaften. EBITDA ist eine international weitverbreitete und eine der aussagekräftigsten Erfolgskennzahlen um die operative Ertragskraft einer Gesellschaft zu beurteilen. Da international betrachtet die Gesellschaften unter unterschiedlichen Gesetzgebungen bilanzieren, ermöglicht die Kennzahl EBITDA aufbauend auf dem EBIT aussagekräftigere Vergleiche der operativen Ertragskraft als man durch den ausgewiesenen Jahresüberschuss erhält. Beispielsweise weisen investitionsfreudige Unternehmen hohe ergebnismindernde Abschreibungen und damit einen geringeren Jahresüberschuss als weniger investitionsfreudige Unternehmen auf. Somit hat das EBITDA einen gewissen Bereinigungscharakter.

Eigenheimzulagengesetz

Ab 1.1.2004 ist bei der Eigenheimzulage der Fördergrundbetrag bei Neubau und Erwerb eines Altbaus gleich hoch. Es gibt eine Grundzulage von 1% der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, maximal jedoch 1.250 EUR pro Jahr und 800 EUR je Kind für den Förderzeitraum von 8 Jahren. Die maximale Grundförderung gibt es erst bei Anschaffungs- oder Herstellungskosten von mindestens 125.000 EUR.
Die Förderung durch Zulagen ist unabhängig von der einkommensteuerlichen Belastung (progressionsunabhängig). Hiermit soll Haushalten mit geringerem Einkommen der Erwerb eigenen Wohneigentums erleichtert werden. Die Gewährung von Zulagen wird deshalb außerhalb des ESt-Veranlagungsverfahrens durchgeführt.
Voraussetzung:
>>>Ledige dürfen zuvor noch keine Vergünstigung nach den §7b, §10e EStG oder Eigenheimzulagengesetz in Anspruch genommen haben (Verheiratete erst einmal).
>>>Die Summe der positiven Einkünfte darf im Jahr des Einzugs und dem vorhergehenden Jahr die Grenze von 70.000 EUR (Ledige) bzw. 140.000 EUR (gemeinsam zur Steuer veranlagte Ehepaare) nicht überschreiten.
>>>Je Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 30.000 EUR. Bei drei Kindern beträgt die Einkommensgrenze für Zusammenveranlagte mithin 230.000 (140.000 + 3 x 30.000). >>>Es gilt ab 2004 statt dem früheren Gesamtbetrag der Einkünfte die Summe der positiven Einkünfte. Dies bedeutet, dass Verluste aus Einkunftsarten bei der Ermittlung der Einkommensgrenzen nicht mehr berücksichtigt werden.
Die Zulagen werden additiv gewährt. Eine Familie mit zwei Kindern kann so pro Jahr 2850 EUR als Zulagen erhalten: 1.250 Eigenheimzulage und zweimal 800 EUR Kinderzulage. Bezogen auf die Förderhöchstdauer von 8 Jahren ergibt sich eine Gesamtzulage von 22.800 EUR.
Der zugehörige Gesetzestext hier zum Download. [24 KB]
Der Bundesrat beschloss am 2005-12-21 die Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2006. Von der beschlossenen Abschaffung sind Altfälle nicht betroffen. Dem Fiskus bringt die Streichung nach einer Übergangszeit von einigen Jahren Einsparungen von rund 6 Mrd. Euro jährlich, da die EigZul die größte Einzelsubvention der Bundesrepublik darstellte.

Eigentümergrundschuld

Im Grundbuch eingetragene Grundschuld zugunsten des Grundstückseigentümers. Die Besonderheit liegt darin, dass der Gläubiger (=Grundstückseigentümer) nicht die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld verlangen kann und auch keine Zinsen aus der Grundschuld beansprucht werden können. Eine Eigentümergrundschuld entsteht entweder durch Bestellung des Eigentümers (z.B. zur Sicherung einer entsprechenden Rangstelle) oder durch Umwandlung, wenn ein Löschungsanspruch des Eigentümers nach erfolgter Darlehensrückzahlung besteht.

Einmalvalutierungserklärung

Vor- oder gleichrangige Grundschuldgläubiger erklären, die zu ihrer Sicherheit dienenden Grundschulden nur für bereits ausgezahlte Darlehen in Anspruch zu nehmen und geben dazu eine Einmalvalutierungserklärung ab. Dieser Sachverhalt ist in Verbindung mit Grundschulden von besonderer Bedeutung: Wenn z.B. eine bestehende Grundschuld ersten Ranges durch Tilgung in eine Eigentümer-Grundschuld wird und anschließend für einen völlig anderen Zweck wieder auflebt, z.B. zur Finanzierung einer weiteren Immobilie, dann ist das natürlich unerfreulich für alle die, die im zweiten Rang stehen bleiben und nie " aufrücken" - oder wenn sie wenigstens so behandelt würden, als wären aufgerückt. Hier ist also besondere Aufmerksamkeit auf die fehlende Akzessorietät von Grundschulden zu richten.

Einzelhandel - Begriffs- und Lagedefinitionen

Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen [456 KB] der Einzelhandelsanalytik der Gesellschaft für Immobilien-
wirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis 8 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft

Energieeinsparverordnung

siehe Energiepass

Energiepass

Ab dem Jahr 2006 soll gemäß der neuen EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden auch im Baubestand ein Energiepass ausgestellt werden - bei Mieter- oder Eigentümer-Wechsel. Primäres politisches Ziel ist die Verminderung des Kohlendioxidaustoßes, aber der Energiepass wird auch den Energieverbrauch von Gebäuden vergleichbar machen. Die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden muss in nationales Recht umgesetzt werden. Um den Zeitplan noch einhalten zu können, ist geplant, keine vollkommen neuen Prozeduren zu entwickeln, sondern das bestehende Verfahren der Energieeinsparverordnung so zu ändern, dass mit ihr in Zukunft nicht nur der Energiebedarfsausweis bei Neubaumaßnahmen, sondern auch die Bilanzierung von Bestandsgebäuden möglich wird.
Ziel des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens ist es, einen bundeseinheitlichen Energiepass für Wohn- und Nichtwohngebäude einzuführen, der bei Errichtung, Kauf und Neuvermietung dem Käufer oder Mieter auf Verlangen vorgelegt werden muss.
Derzeit schwanken die Energieverbräuche im Bestand zwischen 340 kWh/m2 und 15 kWh/m2 pro Jahr um das 23-Fache. Der Energiepass soll hier Klarheit schaffen. Dazu wird der Energiepass den Jahres-Energieverbrauch in kWh/m2 anzeigen und so Gebäude miteinander vergleichbar machen. Weitgehend geklärt ist das Aussehen des Energiepasses. Er wird den Energieverbrauch eines Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr plakativ auf einer farblichen Verbrauchsskala einordnen. Außerdem soll der Energiepass im Bedarfsfall Sanierungsvorschläge zur energetischen Optimierung des Hauses enthalten.
Wie der Energieverbrauch zu ermitteln ist, darum wird jedoch noch kontrovers gestritten.
Bedarfsbezogener Energiepass: Hierbei wird ein Norm-Verbrauch berechnet. Grundlage sind die exakten Gebäudedaten, die Qualität der Heizanlage und gleiche Grundannahmen zur Dauer der Heizperiode und des Klimas. Im Ergebnis gibt der bedarfsbezogene Energiepass also einen Energieverbrauch an, der nicht dem tatsächlichen individuellen Verbrauch entspricht, dafür aber die Vergleichbarkeit mit allen anderen Gebäuden, die auf gleicher Grundlage bilanziert wurden, sicherstellt. Nachteil seiner Erstellung sind die Kosten, die insbesondere aus der notwendigen exakten Datenaufnahme resultieren.
Verbrauchsorientierter Energiepass: Hier soll die Strom- und Heizkostenabrechnung auf die Fläche des Hauses umgerechnet werden; erheblich kostengünstiger in der Ausstellung, wäre keine Vergleichbarkeit mehr gegeben, denn er bildet nur das jeweilige Haus ab und es ist keine Unterscheidung mehr zwischen dem Energieverbrauch der durch das Haus verursacht wird, und dem Anteil, der durch das Nutzerverhalten bedingt ist, möglich.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht begründet das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Es stellt ein grundstücksgleiches Recht dar und gibt dem Erbbauberechtigten während der Dauer des Rechts Ansprüche, die einem Eigentümer weitgehend gleichkommen. Das Erbbaurecht ist vererblich und veräußerlich. Es stellt eine Belastung des Grundstückes dar und muss im Grundbuch eingetragen werden. Der wirtschaftliche Vorteil des Erbbaurechtes liegt darin, dass für die Errichtung eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung auf einem Grundstück zunächst nicht der Grundstückskaufpreis bezahlt werden muss, sondern lediglich ein Erbbauzins auf die Dauer des Erbbaurechtes. Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet (üblich: 66 oder 99 Jahre). Bei Fristablauf endet die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten mit der Folge, dass das Eigentum am Gebäude nunmehr dem Grundstückeigentümer zusteht. Für diesen Fall ist regelmäßig eine Entschädigung des Erbbauberechtigten im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.

Erhaltungsgebiete

Siehe Gebietskategorien im Stadtumbau

Ertragswert

Das Ertragswertverfahren ist die meist verbreitete Methode zur Ermittlung des Unternehmenswertes. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert eines Unternehmens hauptsächlich in den zu erwartenden Ertragsüberschüssen, also durch sein Potenzial, in Zukunft Gewinne zu erzeugen, bestimmt wird. Das Verfahren berücksichtigt die Anlagealternativen des Kaufinteressenten, der mit seinem Kapital (K) entweder das Unternehmen erwerben kann oder sein Geld am Kapitalmarkt anlegt. Die zugrundeliegende Fragestellung lautet:
Wie hoch darf der Unternehmenswert sein, damit der erwirtschaftete Gewinn oder Cash-Flow eine angemessene Verzinsung (Z) auf das eingesetzte Kapital, den Kaufpreis, darstellt? Bei dem reinen Ertragswertverfahren entspricht der Wert des Unternehmens dem Barwert aller zukünftigen Einnahmen-Überschüsse. Der Ertragswert wird somit bestimmt durch den erwarteten Unternehmenserfolg in den folgenden Jahren und durch einen Kapitalisierungszinsfuß, mit dem die zukünftigen Überschüsse auf den Zeitpunkt des Verkaufs abgezinst werden. Bei 10.000 Euro freiem Cash Flow würde bei einer angenommenen 6%igen Verzinsung der Ertragswert bei 166.667 Euro liegen.

Bei der Ertragswertermittlung einer Immobilie, die im wesentlichen durch einen nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag (Vermietung oder Verpachtung) erreicht, wird der Reinertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) kapitalisiert; unter Berücksichtigung der Abnutzung und der Restlebensdauer des Gebäudes berechnet sich dann der Ertragswert.

Vergleiche dazu auch Discounted Cash Flow.

EURIBOR

siehe variabler Zins


 




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